Geisterstädte im Sand – Droht Ägypten eine Immobilienblase?

Großflächige ­Werbeanzeigen für Eigentumswohnungen und Reklamen, die ein besseres und gesünderes Leben im Grünen außerhalb der dichtbesiedelten Großstadt versprechen, gehören schon seit Jahren zum Kairoer Straßenbild. Derlei Werbetafeln sind omnipräsent in der 24 Millionen Einwohner zählenden Metropolregion, die jährlich um rund 500.000 Bewohner wächst. Doch während an diesen, meist an Kairos Ausfallstraßen gelegenen Satellitenstädten und den hermetisch abgeriegelten Gated Communities der Mittel- und Oberschicht an den Stadträndern unvermindert weitergebaut wird, bleiben die meisten dieser Betonlandschaften menschenleer (erschienen in junge Welt am 4.10.2018).

Kaum jemand will hier leben. Nicht einmal die Menschen, die sich die Wohnungen gekauft haben und damit ihre ägyptischen Pfund besser angelegt sehen als anderswo. Die Inflation, aber auch die Währungsabwertung 2016, treibt immer mehr Menschen dazu, ihre Ersparnisse oder ihren über Jahrzehnte angehäuften Reichtum in Wohnungen zu investieren. »Immobilien haben den Platz von Banken eingenommen – als Depot für Familienvermögen«, sagt auch der Städteplaner und Experte für Ägyptens urbane Entwicklung, David Sims, gegenüber junge Welt.

Getrieben von dem Glauben, diese Wohnungen irgendwann mit Profit wieder verkaufen zu können, füttern immer mehr Menschen aus der Mittel- und Oberschicht diesen heute völlig außer Kontrolle geratenen Wirtschaftszweig und binden damit Ressourcen, die Staat und Privatwirtschaft besser anderswo einsetzen sollten. Denn die soziale Schieflage im Land hat sich durch die Währungsabwertung verschärft: Ein nicht unerheblicher Teil der Bevölkerung lebt in informellen Siedlungen, in denen Infrastruktur wie Wasser- und Stromversorgung oder ein adäquates Verkehrssystem fehlt. Dagegen setzt die vom Staat unterstützte private Bauwirtschaft weiterhin vor allem auf die Errichtung und den Handel mit Immobilien für Reiche. Damit wurde ein Überangebot im oberen und mittleren Immobiliensegment geschaffen – die Folgen für die ägyptische Volkswirtschaft sind nicht absehbar.

Unklar ist, ob diese Immobilienblase zu platzen droht. Selbst die Unternehmen reden sich die Situation nicht mehr schön. Abla Abdel Latif, Vorsitzende eines Beratungsgremiums des wirtschaftsnahen Thinktanks ECES, erklärte im September auf einer Konferenz in Kairo, es gäbe Indikatoren, die darauf hinweisen, dass sich eine Immobilienblase bilde. Steigende Preise, sinkende Verkaufszahlen und die ausgebauten Staatsprojekte hätten die Dynamik verändert, so Abdel Latif.

Sims ist indes vorsichtig mit Prognosen. »Sobald es Hinweise darauf gibt, dass der Markt nicht mehr funktioniert, könnte die Blase platzen. Aber solange die Nachfrage nicht nachlässt, könnte der Boom weitergehen«, meint er.

Ein Platzen dieser Blase würde in Ägypten derweil andere Folgen haben als 2007 in den USA. Denn in Ägypten gehören Hypotheken nicht zu den typischen Charakteristika des Immobilienmarktes. Die dort agierenden Firmen hätten auch nicht immer signifikante Schulden bei den Banken, sondern finanzieren ihre Projekte über Ratenzahlungen der Kunden, während sie mit dem Bau weitermachen, so Sims.

Der von Korruption zerfressene Sektor und die Projektfinanzierung selbst sind indes hochgradig intransparent. Ein Platzen dieser Blase hätte unabsehbare Folgen. Betroffen wäre vor allem die Mittelschicht, die sich für den Kauf neuer Wohnungen verschuldet hat. Sie könnte in den Ruin getrieben werden.

© Sofian Philip Naceur 2018

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